Im Fokus: Tipps für die perfekte Standortanalyse

Standortanalyse – gewusst wie!

Angesichts stark steigender Mieten für Gewerbe in Innenstädten wird die fundierte Standortanalyse zum Zünglein an der Waage. Wir zeigen, worauf es ankommt.

Text: Laura Klingenberg

 

Die Innenstädte boomen, nicht nur Wohnraum, sondern auch Gewerbeflächen sind heiß umkämpft. Laut Bericht der IHK Berlin über die aktuelle Entwicklung der Gewerbemieten sind die internationalen Investitionen für Gewerbeflächen in Berlin seit 2010 um 61 Prozent gestiegen. Der spürbare Angebotsmangel für nutzbare Flächen treibt die Mieten in die Höhe, in Top-Lagen kletterten sie 2016 sogar auf 330 € pro Quadratmeter. Ein Café oder Restaurant in solch einer Lage Berlins anzumieten, ist für die meisten unbezahlbar geworden. Neueinsteiger werden daher in Großstädten immer häufiger gezwungen, in Randbezirke oder Hinterhöfe zu ziehen. Dieses Phänomen muss jedoch nicht von Nachteil sein, solange man seine Hausaufgaben vor der Eröffnung gründlich macht. 

Ein Teil der Hausaufgaben besteht darin, eine ausführliche Standortanalyse durchzuführen, die für die Banken ohnehin eine Prämisse für die Gewährung eines Kredits darstellt. Wie diese allerdings speziell für die Gastronomie auszusehen hat, wird von den wenigsten Banken oder im Internet weiter erläutert. Welche Punkte müssen für eine ausführliche Standortanalyse berücksichtigt werden? Wer kann bei der Gewinnung der Daten behilflich sein? Was sagen erfolgreiche Gastronomen, die dank einer ausführlichen Standortanalyse ihren Standortnachteil zu ihrem Vorteil machten? Und was raten Branchen-Experten zu diesem Thema? 

 

Fremde Quellen anzapfen

Die Bewertungskriterien einer Standortanalyse können grundlegend in zwei Kategorien eingeteilt werden: in qualitative und quantitative Faktoren. Zu den quantitativen Faktoren, den sogenannten „Hard-Facts“ der Standortanalyse, gehören primär die Zahlen aus Frequenzzählungen. Diese können Gastronomen häufig bei der zuständigen Stadtentwicklung des jeweiligen Stadtbezirkes anfragen. Für Berlin bedeutet dies beispielsweise, die Daten der Senatsverwaltung für Verkehr, Umwelt und Klimaschutz genauer zu betrachten. Jährlich veröffentlicht diese auf ihrer Homepage aktuelle Zahlen aus ihren Verkehrserhebungen. Aus diesen Zahlen geht hervor, wieviel Fahrräder und Autos zukünftig an dem geplanten Gewerbe vorbeifahren werden. Neben den genannten Verkehrserhebungen veröffentlicht die Senatsverwaltung außerdem zukünftige Investorenvorhaben, Bebauungspläne sowie die bevorzugte Verkehrsmittelwahl der Bewohner. Erste Anlaufstelle einer Standortanalyse sollte also immer die Abteilung „Stadtentwicklung“ des zukünftigen Standortes sein, um sich mit dem laufenden und stehenden Verkehr des geplanten Objektes vertraut zu machen. 

Wichtiger als die passierenden Autos und Fahrradfahrer ist für den Umsatz allerdings die Zahl der Laufkundschaft. Wie kommen Gastronomen jedoch an diese Zahl, ohne sich wochenlang vor das geplante Objekt zu setzen und die passierenden Menschen zu zählen? Hilfestellung könnten die Erhebungen des Immobilienunternehmens Engel & Völkers leisten, etwa die 2017 veröffentlichte 22. Passantenfrequenzzählung. Über Jahrzehnte hinweg standen an 110 Zählpunkten in den Innenstädten Deutschlands Zählpersonen und erfassten alle Passanten. Diese Marktberichte werden online auf der Homepage von Engel & Völkers unter der Rubrik „Commercial“ veröffentlicht. Zusätzliche Daten liefern die gedruckten Marktreport-Heftchen von Engel & Völkers, die detailliertere Informationen der einzelnen Standorte preisgeben. Eine dritte Anlaufstelle, um an Zahlen aus Frequenzzählungen zu kommen, stellen die Verkehrsbetriebe dar. In Berlin führen beispielsweise die Berliner Verkehrsbetriebe BVG und VBB regelmäßig Frequenzzählungen durch, um die Umsteigeströme zu messen. Erstaunlicherweise werden diese Zählungen nicht aus verkehrstechnischer Sicht durchgeführt, sondern sie geben den Plakataus-
stellern an den betreffenden Bahnhöfen wertvolle Informationen an die Hand. Dr. Lutz Kadner, Branchenkoordinator für Verkehr der IHK Berlin, der diesen Insider-Tipp lieferte, rät zukünftigen Gastronomen, einen Blick auf die Betriebe zu werfen, die hinter der Plakatwerbung stecken. Diese seien stets im Bilde darüber, wie hoch das sogenannte „Kundenfrequenzpotential“ am jeweiligen Standort ist. Als wichtige Quelle für quantitative Standortinformationen können also auch diese Branchenkoordinatoren, speziell der Abteilungen Verkehr und Tourismus sowie des IHK-Bezirks, dienen.

 

B-Lage als Nachteil?

Zu den qualitativen Punkten der Standortanalyse für einen gastronomischen Betrieb zählen die sogenannten „weichen Faktoren“. Das Milieu der Anwohner etwa, oder die Branchen der benachbarten Betriebe, deren Mitarbeiter und Zielgruppen sowie die Wettbewerber – all dies sollte in die Erstellung eines individuellen Konzeptes einfließen. Dass ein scheinbarer Standortnachteil heutzutage für den Unternehmenserfolg keine Rolle mehr spielen muss, beweist das Szene-Restaurant „Schneeweiß“ in Berlin. In einer versteckten Seitenstraße im In-Viertel Friedrichshain am Ostkreuz schlummert das beliebte Gourmet-Restaurant. „Konzept, Qualität, Personal-Management, gastorientiertes Denken, Konstanz, ein gutes Marketingkonzept und ein stets professionelles Handeln lassen die Wichtigkeit des Standortes in den Hintergrund rücken. Wenn man eine besondere Restaurantsituation schafft, ist es den Gästen letztlich gleich, wo der Restaurantstandort ist“, zeigt sich Geschäftsführer Marcel Singer überzeugt.

Direkt um die Ecke befindet sich eine weitere angesagte Location für Foodies in Berlin, das „Milja & Schäfa“. Am Hauptknotenpunkt Berlins, dem Ostkreuz, ankommend kann man das Multi-Cuisine-Restaurant kaum übersehen. Eine Top-Lage, dementsprechend frequentiert ist das „Milja & Schäfa“, und das rund um die Uhr. Nichtsdestotrotz sei der Standort zwischen ihm und der Geschäftsleitung häufig ein Thema, verrät uns der Restaurantleiter Meikel Heinrich. „Der Standort Ostkreuz hat sich mit den Jahren sehr verändert. Die Miete steigt kontinuierlich – und damit der Druck, die Kosten decken zu können. Unser Restaurant muss rund um die Uhr brechend voll sein, damit wir gewinnbringend arbeiten können.“ Ohne Frage ist dies bei „Milja & Schäfa“ der Fall. Würde der Betrieb allerdings immer noch so erfolgreich sein, wenn die Geschäftsleitung in eine B-Lage ziehen würde? „Diese Frage können Gastronomen nur dann beantworten, wenn sie ihre Zielgruppe genau kennen“, sagt der bekannte Berliner Zwei-Sterne-Koch Daniel Achilles. Die Eröffnung und Leitung eines gastronomischen Betriebes sei komplex, viele Neulinge in der Branche unterschätzten diese Komplexität. Nach dem Motto „Vorsicht ist besser als Nachsicht“ sollte jeder Gastronom sein Vorhaben genau überdenken. Die Standortanalyse sowie die dazugehörige Zielgruppenanalyse stellen hierbei fundamentale Voraussetzungen dar. 

Kommentare

Danke für die wichtigen Hinweise zum Thema der Lage und der Standortwahl in der Gastronomie!

Man kann nur begrüßen, dass hierauf immer und immer wieder hingewiesen wird! Neben der Vor-Ort Analyse gibt es natürlich noch die Möglichkeit, mit feinräumigen Daten zu arbeiten, man spricht dabei von Geomarketing. Leider ist Geomarketing in der Regel aber ziemlich teuer und wird bisher daher eher von größeren Unternehmen eingesetzt.

Auf http://www.standortcheck.de finden Sie einen vielfach prämierten Dienst, der objektive, fundierte datengestützte Standortanalysen zu gründerfreundlichen Preisen anbietet.

Die Infrastruktur wird sehr genau untersucht, insbesondere im Hinblick auf die Erreichbarkeit und verschiedene Frequenzbringer und mögliche Kooperationspartner.
Als Analyse des Absatzmarktes ist eine Zielgruppenanalyse sowie eine Umsatzprognose als Basis der Umsatz- und Rentabilitätsplanung Ihres Businessplanes im sog. Pluspaket bereits integriert.
Ebenso werden Daten zur Konkurrenz in die Wettbewerbsanalyse einbezogen und im Prognosemodell verarbeitet.

Der zweitgrößte US-amerikanische Burger-Gastronom setzt diesen Dienst regelmäßig und mit großem Erfolg ein.

Der Dienst heißt “Online Standortcheck” und funktioniert natürlich auch in Berlin (verfügbar für Deutschland, Österreich, Niederlande)!

Danke für diesen Informativen Text. Wenn Sie diese Methoden aus dem Artikel anwenden möchten, können Sie dies bei Sebuyo. Dort gibt es über 1200 Gastroimmobilien in Deutschland und Europa. Finden Sie dort Ihren neuen Standort.

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